取消商品房預(yù)售制，讓誰害怕了？

很多人擔(dān)心，預(yù)售取消，住宅出讓周期變長，會減少新房供給，讓市場更加供不應(yīng)求，房價應(yīng)聲而漲。這顯然是過度擔(dān)憂。

來源:國民經(jīng)略(ID:guominjinglve)

作者:凱風(fēng)君

任何重大政策的到來，都是從吹風(fēng)開始的。

日前，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會下發(fā)《關(guān)于請?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見的緊急通知》《通知》稱廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳已擬訂了“關(guān)于商品房預(yù)售許可事項調(diào)整”的材料，并將于9月25日上報住房城鄉(xiāng)建設(shè)部。

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一時間，取消商品房預(yù)售制的消息甚囂塵上。

當(dāng)晚，廣東省房協(xié)相關(guān)人士向《中國經(jīng)營報》記者表示：

該文件只是征詢意見稿，并非真的實施。

住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司相關(guān)人士同樣表示：

情況并不屬實，具體我們也在調(diào)查處理當(dāng)中，具體情況不方便透露。

兩級機構(gòu)紛紛出面否認(rèn)，這件事有意思了。

1“賣樓花”簡史

土地70年產(chǎn)權(quán)、公攤面積、商品房預(yù)售制，堪稱房地產(chǎn)市場的三大發(fā)明。

巧的是，這三大發(fā)明均是師仿香港而來。

1950年代的香港百廢俱興，房地產(chǎn)業(yè)蒸蒸日上。當(dāng)時香港樓宇一般都是整棟出售，對資金要求量大，有開發(fā)商率先想出“分層出售”的主意，既然分層出售，那么自然就有了公攤部分，公攤面積于是由此而來。

為加快商品房銷售，霍英東設(shè)想出“分期付款”模式。

第一期先交訂金百分之五十，第二期落妥二樓樓面交百分之十……第六期余款百分之十于領(lǐng)到入伙紙時清繳。

分期付款一經(jīng)推出，立刻引爆香港樓市。

香港人將正在興建或沒有動工的樓宇單元，形象稱之為“樓花”，所謂預(yù)售樓花，就是“賣樓花”。

霍英東后來回憶說：

每天都有很多市民從港九各地蜂擁而來，隊伍排成長龍，售樓盛況空前。有些人排隊預(yù)售到“樓花”后，隨即把“樓花”轉(zhuǎn)售給別人，一天之間就已經(jīng)賺了一筆……

霍英東由此賺得盆滿缽滿，“賣樓花”也被各地所效仿。

2預(yù)售制：空手套白狼的游戲

1994年，我國出臺《房地產(chǎn)管理法》，其中提出“商品房預(yù)售制度”，這就是“賣樓花”在內(nèi)地的變形。

預(yù)售制，說直白點，其實就是“空手套白狼”的游戲。

眾所周知，一棟高層建筑，從拿地到完工一般需要兩年時間。而在“賣樓花”模式下，香港最早只要項目立項就能對外開售，而內(nèi)地則要求建設(shè)設(shè)1/3層左右時即可對外預(yù)售，而這個時間周期一般都是半年左右。

半年就能開賣，購房者付了定金，銀行給了貸款，開發(fā)商輕輕松松拿到現(xiàn)款，同時還能以既有資金再度放大銀行貸款，然后進(jìn)行下一輪開發(fā)。

房地產(chǎn)的高周轉(zhuǎn)模式由此而來，而風(fēng)險卻轉(zhuǎn)嫁給購房者和銀行。

賣樓花，給購房者以“期房比現(xiàn)房更便宜”的印象，提前兩年鎖定購房者。同時，以不到三成的自有資金，撬動起動輒幾十億乃至上百億的開發(fā)項目，源源不斷從購房者和銀行手中套取資金。

可以說，商品房預(yù)售制，是中國房價政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本構(gòu)成。它是維系房地產(chǎn)企業(yè)高周轉(zhuǎn)的重要基礎(chǔ)，也是維系土地財政高速運轉(zhuǎn)的重要前提。

所以，不難明白，為什么“取消預(yù)售制”呼吁了十多年卻一直毫無進(jìn)展，也不難理解，為何此番兩個機構(gòu)都紛紛出面辟謠。

3取消預(yù)售制：讓誰恐懼？

取消預(yù)售制，最直接的影響就是房企周轉(zhuǎn)速度變快，高周轉(zhuǎn)模式就此終結(jié)，這必然帶來房地產(chǎn)行業(yè)的全面洗牌。

中小房地產(chǎn)開發(fā)商，或?qū)⒚媾R生死之劫。事實上，最近一段時間，銀行開發(fā)貸、信托貸款等房企融資方式全面受限，一些中小地產(chǎn)商就頻頻傳出“崩盤”的消息。

所以，無論是大開發(fā)商，還是小開發(fā)商，都不會樂見“賣樓花”的消失。

如果高周轉(zhuǎn)不復(fù)，一宗土地兩年才能變現(xiàn)，開發(fā)商必然減緩拿地速度，土地財政又將如何維系？

所以，現(xiàn)實利益錯綜復(fù)雜，“賣樓花”顯然不會那么容易取消。

其一，現(xiàn)在早已不是住房短缺時代。過去一旦取消預(yù)售制，必然會帶來供給短缺。現(xiàn)在早已不可同日而語，一二線城市早已進(jìn)入存量房時代，取消預(yù)售的影響，沒有想象那么大。

其二，影響房價的根本因素在于兩點：一是貨幣放水，二是土地壟斷。有沒有預(yù)售制，在其中的分量并不大。否則，過去25年，預(yù)售制大行其道，最近開發(fā)商高周轉(zhuǎn)更是進(jìn)入極致，可見有半點阻止了房價的上漲？

其三，樓市已經(jīng)進(jìn)入冰封期，最大的制約因素不在于供給，而變成需求不足。換句話說，房票足夠，但剛需們都在持幣觀望。預(yù)期一旦下行，市場成交量自然下降，預(yù)售取消又如何？

所以，作為購房者，千萬不要被一些人牽著走。

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